چگونه می توان از طریق سرمایه گذاری بر روی ملک درآمد کسب کرد؟

کسب درآمد از طریق خرید و فروش ملک راهی مطمئن جهت سرمایه گذاری پول شماست اما سوالی که مطرح میشود این است که چگونه می توان از طریق سرمایه گذاری بر روی ملک درآمد کسب کرد؟ امروزه با توجه به نرخ تورم در ایران و بالا پایین شدن نرخ ارز ملک هم تا حدودی از این شرایط تاثیر گرفته و قیمت ثابتی نیز ندارد مانند بازار بورس . حتی مصالح متاثر از این شرایط هستند ، اما همانطور که گفته شد سرمایه گذاری در ملک از دیرباز تا کنون و با توجه به شرایط بد اقتصادی مطمئن ترین راه برای سرمایه گذاری است. همراهان گرامی بورس فردا برای آشنایی بیشتر با روند کار و سرمایه گذاری در ملک ما را در این مقاله همراهی کنید.

چگونه می توان از طریق سرمایه گذاری بر روی ملک درآمد کسب کرد؟

سه روش اصلی وجود دارند که سرمایه گذاران می توانند از ملک درآمد کسب کنند:

1. افزایش در ارزش ملک

2. درآمد اجاره ای که با اجاره دادن ملک به مستاجران جمع آوری می شود

3. سود حاصل از فعالیت تجاری که به ملک بستگی دارد

البته، همیشه روش های دیگری برای کسب سود مستقیم یا غیرمستقیم از ملک، مانند یادگیری تخصص بیشتر در موارد اصلی مانند گواهی نامه های بدهی مالیاتی، وجود دارند. با این حال، سه مورد بیان شده در بالا بخش عمده ای از درآمد منفعل – و ثروت نهایی – را شامل می شوند که در صنعت ملک کسب شده اند.

افزایش ارزش ملک

در ابتدا، مهم است که بدانید که ارزش ملک همیشه افزایش نمی یابد. این امر می تواند در دوره هایی مانند اواخر دهه 1980 و اوایل دهه 1990 و سال های 2007-2009 که بازار ملک به هم ریخته بود، آشکار شود. در حقیقت، در بسیاری از موارد، ارزش دارایی به ندرت تورم – افزایش متوسط ​​قیمت در یک اقتصاد – را شکست می دهد.

برای مثال، اگر شما مالک 500000 دلار ملک باشید و تورم 3 درصد باشد، ممکن است ملک خود را با قیمت 515،000 دلار (500000 ضربدر 1.03 درصد) بفروشید، اما شما ثروتمندتر از سال گذشته نشده اید. یعنی شما هنوز هم می توانید همان مقدار شیر، نان، پنیر، روغن، بنزین و سایر کالاها را خریداری کنید (درست است، قیمت پنیر ممکن است امسال کم شود و بنزین بالا برود، اما استاندارد زندگی شما تقریبا یکسان خواهد بود). دلیل این امر این است که سود 15000 دلاری واقعی نیست. این سود اسمی بود و تأثیر واقعی ندارد، زیرا این افزایش به دلیل تورم کلی است.

تورم و سرمایه گذاری در ملک

زمانی که تورم اتفاق می افتد یک دلار قدرت خرید کمتری پیدا می کند. این اتفاق رخ می دهد زیرا دولت مجبور است زمانی که بیشتر از هزینه مالیاتی که خرج می کند، پول چاپی ایجاد کند. و ارزش آن کمتر از گذشته می شود. یکی از راه هایی که سرمایه گذاران در ملک می توانند از طریق ملک کسب درآمد کنند، استفاده از موقعیتی است که هر چند دهه یکبار درآمد خود را جمع کنند. آن ها زمانی این کار را می کنند که پیش بینی می شود نرخ تورم از نرخ بهره فعلی بدهی های بلند مدت فراتر رود. در این زمان ها، ممکن است افرادی را پیدا کنید که برای دستیابی به دارایی، وام گرفتن پول برای تأمین اعتبار خرید و سپس انتظار برای تورم، قمار کنند.

با بالا رفتن تورم، این سرمایه گذاران می توانند وام ها را با دلارهایی پرداخت کنند که ارزش بسیار کمتری دارند. این مورد نشان دهنده انتقال از پس انداز به بدهکاری است. شما در دهه 1970 و اوایل دهه 1980 سرمایه گذاران املاک زیادی می بینید که از این راه پول درآوردند. تورم از کنترل خارج شد تا این که پل ولکر جونیور – رئیس جمهور فدرال رزرو بین سال های 1979 و 1987 – 2×4 را بر عهده گرفت و آن را با افزایش چشمگیر نرخ بهره تحت کنترل درآورد.

خریدهای با نرخ چرخه تنظیم شده

این ترفند بدین صورت است که زمانی که نرخ چرخه تنظیم شده – نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک – جذاب است، خرید کنید. شما زمانی خرید می کنید که فکر می کنید دلیل خاصی وجود دارد که یک قطعه خاص از ملک روزی بیش از نرخ کنونی ارزش داشته باشد.

برای مثال، توسعه دهندگان ملک می توانند برای حمایت از ارزیابی کنونی، به یک پروژه یا توسعه، وضعیت اقتصادی پیرامون آن پروژه، قیمت ملک مراجعه کرده و درآمد اجاره ای آینده را تعیین کنند. در غیر این صورت مقدار کنونی می تواند بر اساس شرایط کنونی پیرامون توسعه بسیار گران به نظر برسد. اما به دلیل اینکه آن ها اقتصاد، عوامل بازار و مصرف کنندگان را درک می کنند، این سرمایه گذاران می توانند سودآوری آینده را ببینند.

شما ممکن است دیده باشید که یک هتل قدیمی وحشتناک در یک قطعه زمین بزرگ به یک مرکز خرید شلوغ تبدیل شده است که ساختمان های اداری از اجاره قابل توجهی برای مالک برخوردار می باشند. در صورت عدم وجود آن جریان های نقدی، ارزش کنونی خالص، فارغ از اینکه چه فکری می کنید، مهم نیست که پیش خود چه می گویید. برای تأمین وثیقه و یا نوعی رویداد با احتمال کم برای تورم به نفع شما – در صورت استفاده از بدهی برای تأمین مالی خرید، به تورم قابل توجهی در پول اسمی نیاز دارید.

اجاره دادن به عنوان یک سرمایه گذاری در ملک

کسب درآمد حاصل از جمع آوری اجاره بها بسیار ساده است که هر کودک 6 ساله ای که تاکنون بازی Monopoly (کالای انحصاری) را انجام داده باشد، می فهمد که اصول کار چگونه است. اگر صاحب خانه، آپارتمان، ساختمان اداری، هتل یا هر سرمایه گذاری در ملک هستید، می توانید در ازای اجازه استفاده از ملک یا تسهیلات، اجاره بها دریافت کنید.

البته ساده و آسان یک چیز مشابه نیستند. اگر شما صاحب آپارتمان ها یا خانه های اجاره ای هستید، ممکن است با همه چیز از توالت های شکسته گرفته تا مستاجرین با آزمایشگاه های ریاضی برخورد کنید. اگر صاحب مراکز تجاری یا ساختمان های اداری هستید، ممکن است مجبور شوید با ورشکستگی که به شما اجاره داده نمی شود برخورد کنید. اگر صاحب انبارهای صنعتی هستید، ممکن است در مورد اقدامات مستاجرانی که از ملک شما استفاده می کردند، با تحقیقات محیطی روبرو شوید. اگر شما واحدهای ذخیره سازی دارید، سرقت می تواند یک نگرانی باشد. سرمایه گذاری در ملک موردی نیست که با آن تماس بگیرید و انتظار داشته باشید همه چیز خوب پیش برود.

استفاده از نرخ بهره برای مقایسه سرمایه گذاری

خبر خوب این است که ابزارهایی در دسترس هستند که مقایسه بین سرمایه گذاری بالقوه از ملک را آسان تر می کنند. یکی از این ابزار، که در مورد تلاش شما برای کسب درآمد از ملک ارزشمند می باشد، یک نسبت مالی ویژه به نام نرخ سرمایه (نرخ بهره) است. نرخ بهره نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک را نشان می دهد. نرخ بهره اساس خود را از درآمد خالص ملک می گیرد.

اگر یک ملک در هر سال 100000 دلار درآمد کسب می کند و 1000000 دلار به فروش می رسد، می توانید درآمد (100،000 دلار) را بر اساس برچسب قیمت (1000000 دلار) تقسیم کنید و 0.1 یا 10 درصد را دریافت کنید. این مورد بدین معنا است که نرخ بهره املاک 10 درصد است، یا می توانید پیش بینی کنید که 10 درصد در سرمایه گذاری خود درآمد داشته باشید در صورتی که برای ملک به صورت کامل به صورت نقدی و بدون بدهی پرداخت داشته باشید.

همانگونه که در نهایت یک سهام تنها ارزش کنونی خالص جریان نقدی تخفیفش را دارد، در نهایت یک ملک ارزش ترکیبی زیر را دارد:

• ابزاری که ملک برای صاحبش تولید می کند

• جریان خالص نقدی کنونی که تولید می کند – نسبت به قیمت پرداخت شده

درآمد از راه اجاره به عنوان حاشیه امنیت

درآمد اجاره می تواند حاشیه امنیتی باشد که از شما در زمان رکود اقتصادی و یا سقوط اقتصادی محافظت می کند. انواع خاصی از سرمایه گذاری در ملک می توانند برای این منظور مناسب باشند. اجاره می تواند درآمد نسبتا بدون ریسکی داشته باشد.

برای بازگشت به بحث قبلی خود در مورد چالش های کسب درآمد از ملک، ساختمان های اداری می توانند یک نمونه را ارائه دهند. معمولا این موارد شامل اجاره طولانی و چند ساله می باشند. یکی را با قیمت مناسب، در زمان مناسب و با مستاجر مناسب و بلوغ اجاره دهید و از طریق فروپاشی ملک حرکت کنید. شما می توانید چک های اجاره ای بالاتر از متوسط ​​را جمع کنید که شرکت های اجاره کننده ملک شما مجبور هستند هنوز هم به خاطر توافق نامه اجاره نامه ای که امضا کرده اند، ارائه دهند – حتی اگر نرخ های پایین تر در جای دیگر موجود باشد. با این حال مکن است اشتباه کنید و مدت ها پس از بهبود بازار در بازده پایین قفل شوید.

درآمد حاصل از انجام عملیات تجاری بر روی ملک

روش نهایی کسب درآمد از سرمایه گذاری در ملک شامل خدمات ویژه و فعالیت های تجاری می باشد. اگر صاحب هتل هستید، می توانید فیلم های درخواستی را به میهمانان بفروشید. اگر صاحب یک ساختمان اداری هستید، می توانید از ماشین های فروش و پارکینگ پول بگیرید. اگر صاحب کارواش هستید، می توانید از جاروبرقی با کنترل زمان درآمد کسب کنید

این نوع سرمایه گذاری ها تقریباً همیشه به دانش نیاز دارند. برای مثال، زن و مردی هستند که کل حرفه خود را صرف طراحی و ساخت و تملک و شستشوی ماشین می کنند. برای کسانی که در صدر حوزه خود قرار می گیرند و پیچیدگی های یک بازار خاص را درک می کنند، فرصت کسب درآمد می تواند بی پایان باشد.

سایر ایده های سرمایه گذاری بر روی ملک

هنوز فرصت های سرمایه گذاری دیگری بر روی ملک وجود دارند. شما می توانید در صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک سرمایه گذاری کنید (REIT ها). صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک با تجارت عمومی سهام را صادر می کنند و در بازار سهام معامله می شود، در حالی که کار با صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک خصوصی یا صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک غیرتجاری در هر صرافی امکان پذیر نیست. تمام انواع صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک روی بخش های خاصی از بازار ملک، مانند خانه سالمندان یا مراکز خرید تمرکز می کنند. همچنین چندین صندوق مبادله ای (ETF) و صندوق های متقابل وجود دارند که با سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری بر روی ملک و سایر سرمایه گذاری ها در بخش ملک، سرمایه گذاری بر روی ملک را هدف قرار می دهند.